Kevin Gormand : «l’immobilier reprend des couleurs»

SNRTnews : Peut-on dire que le secteur de l'immobilier est en crise?

Kevin Gormand : Le secteur de l’immobilier au Maroc a été sévèrement impacté par la crise du Covid-19 (baisse des transactions, chantiers à l’arrêt, suspension des demandes de crédit…). Selon Bank Al Maghrib, le volume des transactions immobilières au 2e trimestre 2020 a baissé de 42,8%. Soit 38,2% pour le résidentiel, 53,7% pour les terrains et 54,2% pour l’immobilier professionnel. L’indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) a également baissé, en glissement trimestriel, de 3,3%. 

Mubawab a réalisé une étude pour mesurer l'impact de cette crise. Quelle en était la conclusion ?

Mubawab a réalisé une étude consommateurs pour mesurer l’impact de la crise sur la décision d’achat : l’étude démontre que seulement 37% des personnes interrogées ont vu leur projet reporté ou annulé depuis la fin du confinement. Quant aux 63% restants, 16% ont déjà acquis leur bien et 47% sont toujours à la recherche. 
L’étude consommateurs de Mubawab a également démontré que les "intentionnistes" sur le marché restent prudents et sont à l’affût des changements. 49% s’attendent à une baisse des prix dans les grandes villes, 53% s’attendent à une hausse des prix dans les petites et moyennes villes. 30% pensent que les délais pour obtenir un crédit immobilier seront rallongés et 25% pensent que les taux de ces crédits vont augmenter. Finalement, 33% pensent que les banques seront plus exigeantes pour accorder des crédits immobiliers. 

Qu'en est-il d'une éventuelle reprise ?

Après la baisse drastique qu’a connue l’offre en début de la crise sanitaire, suivi d'un rattrapage en mai, le marché retrouve un cours plutôt normal au troisième trimestre 2020, selon le dernier Guide Mubawab de L’immobilier. Le mois d’août a connu une augmentation trimestrielle de 81% sur l’offre en logements, augmentation qui s’est ralenti au 4e trimestre, avec une régression de -15%. Toutefois, le mois de décembre est témoin d’une légère reprise de l’offre, avec +10% entre novembre et décembre.

Pourriez-vous nous dévoiler les tendances dans les grandes villes ?

La demande, qui est toujours dans le positif depuis le mois de mai selon le trafic de Mubawab.ma, casse sa courbe au dernier trimestre 2020 ! En effet, nous perdons 22% de la demande en un seul trimestre. Cette baisse est sans doute due à la forte progression qu’a connu la demande à la reprise, atteignant des niveaux bien plus importants que les tendances naturelles, ce n’est donc qu’un rééquilibrage de cet indicateur. 

Concernant le ratio offre-demande dans les villes principales, durant le dernier trimestre 2020 et malgré le recul de l’offre et de la demande, le potentiel de croissance est toujours là. C’est-à-dire que la proportion de la demande par rapport à celle de l’offre sur Mubawab est avantageuse pour de nouvelles opportunités de croissance. Par exemple, dans la ville de Tanger, la demande est 6,4 fois plus importante que l’offre. À Casablanca, elle est seulement 3,4 fois plus, à Rabat 3 fois et 2,5 fois plus pour Marrakech ! 

Est-ce que les prix ont baissé ?


Tout dépend du produit. Selon la dernière analyse de Mubawab, prenant en compte les annonces sur son portail, la baisse des prix de l’ancien est constatée sur le 4e trimestre 2020. Au global (appartements et villas confondus), nous perdons en moyenne 1% entre le 4e et le 3e trimestre 2020, perte qui s’élève à 2% en année glissante, en comparaison avec la même période de l’année précédente. Cette baisse des prix de l’ancien est essentiellement tirée par la baisse que connaissent les prix des villas (-7% entre le 4e et le 3e trimestre 2020, et -5% en année glissante, en comparaison avec la même période de l’année précédente). Donc une baisse qui se creuse de plus en plus. En revanche, les appartements anciens, qui représentent tout de même plus de 52% de notre inventaire, sont sur une toute autre tendance. On note une légère hausse des prix depuis un an (+1%, qui reste plus ou moins stable dans le temps). 

Qu’en est-il du neuf ?

En ce qui concerne le neuf, comme sur l’ancien, les déséquilibres de marché persistent, et alimentent donc la tendance baissière des prix qui se constate depuis le 3e trimestre 2020. Le confinement a fait déplacer une bonne partie de la demande vers des exigences encore peu convoitées jusque-là : des superficies plus grandes, plus d’espaces extérieurs, etc... 
La baisse des prix dans ces conditions, et surtout à cette période de l'année, est une tendance naturelle : nous constatons une baisse de -2% entre le 3e et le 4e trimestre 2020. Malgré la baisse, nous sommes sur des niveaux de prix 4% plus élevés qu’à la même période de l’année précédente. Comme pour l’ancien, cette baisse est principalement guidée par les prix des villas, qui baissent de -2% en un trimestre, et de 63% en une année glissante. Ce qui n’est pas tout à fait le cas pour les prix des appartements neufs, qui, malgré une baisse de -5% en un trimestre, font un bond de 7% par rapport à la même période de l’année précédente !
Bien que l’on finisse l’année 2020 sur une baisse de l’indice des prix, avec une perte de valeur de 5% par rapport au mois dernier, le dernier trimestre de l’année s’inscrit tout de même sur une augmentation globale de 4% par rapport au trimestre précédent. Avec tous les événements liés à la conjoncture, nous finissons 2020 avec une augmentation de 6% en valeur par rapport à Janvier 2020, soit +5 points de l’IPM. Par rapport à la même période de l’année précédente, nous restons dans les mêmes fourchettes d’évolution : +4 points de l’indice, soit +5% en valeur. Nous nous retrouvons alors exactement au même niveau de prix qu’en Mai 2019.