Logements vacants au Maroc: Causes et impacts sur les loyers

Les chiffres du HCP montrent que le nombre de logements en milieu urbain est passé de 6,2 millions d'unités en 2014 à 8,34 millions en 2024, soit une augmentation annuelle moyenne de 215.000 unités.

Malgré cette augmentation, les unités inexploitées ont connu une croissance notable : le nombre de logements vacants a atteint 1,1 million d'unités, contre 5,9 millions de logements occupés et 1,3 million de résidences secondaires ou saisonnières.

Le Haut-Commissariat indique que le taux de logements occupés a chuté de 75 % en 2014 à 71,1 % en 2024, ce qui reflète un déséquilibre entre les réalisations en matière de logement et les besoins des ménages.

Tawfik Kamil, président de la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers, confirme que la poursuite de l'augmentation des logements vacants n'est pas un phénomène conjoncturel, mais le résultat d'accumulations de longue date qui nécessitent des réformes structurelles.

Dans sa déclaration à SNRTnews, Kamil explique qu'une partie importante de ces appartements concerne la communauté marocaine résidant à l'étranger (MRE). Nombre d'entre eux achètent des appartements dans des régions telles que l'Oriental et Béni Mellal-Khénifra dans un but d'utilisation saisonnière uniquement, les laissant ainsi inoccupés toute l'année.

La deuxième catégorie concerne les propriétaires locaux qui construisent des logements à des fins locatives. Cependant, les complexités de l'expulsion et les lenteurs des procédures judiciaires les amènent à garder leurs biens fermés, de peur de se retrouver en litige avec les locataires. Il note également que le régime fiscal sur le logement imposé aux résidences augmente de 2 % tous les 5 ans, ce qui rend la non-exploitation de la résidence secondaire non rentable.

M. Kamil ajoute que les problèmes s'étendent à la réserve foncière, en particulier dans les villes connaissant une croissance de la classe moyenne, où l'obtention de terrains constructibles est devenue un défi majeur, augmentant ainsi le coût des projets.

Selon Kamil, l'augmentation des logements vacants a un impact sur le prix des loyers, car l'offre réelle de location diminue malgré le grand nombre d'appartements, une grande partie d'entre eux étant fermée, ce qui conduit concrètement à une hausse des prix.

La culture de l'investissement dans la construction

L'économiste Omar El Kettani relie ce phénomène à la nature de l'épargne au Maroc. Il estime que les familles marocaines ont tendance à investir leurs économies dans la terre et les appartements, considérés comme un refuge sûr, au lieu de les orienter vers des canaux productifs tels que les actions ou les projets économiques.

Il donne l'exemple des pays développés qui s'appuient sur les fonds d'investissement pour mobiliser l'épargne. Les États-Unis disposent de plus de 7 000 fonds, tandis que le nombre ne dépasse pas 600 fonds au Maroc, ce qui fait de l'immobilier le premier réceptacle de l'épargne, entraînant une hausse des prix et une augmentation des logements vacants.

El Kettani affirme, dans sa déclaration à SNRTnews, que le logement vacant ne génère aucune rentabilité et peut même devenir un fardeau financier pour le propriétaire en raison des impôts sur les deuxièmes et troisièmes résidences, en plus du manque d'incitations à le mettre en location.

Il souligne également que le cadre juridique n'offre pas suffisamment de garanties aux propriétaires en cas de litige avec un locataire, ce qui explique pourquoi beaucoup ferment leurs appartements.

Il déclare: "Dans certains cas, le propriétaire a besoin d'années pour récupérer son logement, ou peut être contraint de payer le locataire en échange de son départ, ce qui n'est absolument pas encourageant."

Il estime que les investissements des Marocains du Monde (6,5 millions de personnes) sont également concentrés dans l'immobilier, en particulier dans des villes comme Nador, où le prix du mètre carré a augmenté en raison de la forte demande d'appartements destinés aux vacances.

Le déficit de logement diminue... mais le déséquilibre persiste

Le HCP a estimé le déficit de logement en 2024 à 334.000 unités, soit seulement 4,9 %. Avec plus d'un million de logements vacants, il est clair que le défi n'est plus de fournir des unités, mais d'adapter l'offre au pouvoir d'achat des ménages, en plus des problèmes d'exploitation, de location et du régime fiscal.

La région de Casablanca-Settat enregistre les taux de déficit les plus élevés, en raison de l'ampleur de la demande, de la prolifération des bidonvilles et de la difficulté à mobiliser des terrains.

Dans ce contexte, Mohamed Lahlou, président de l'Union des Agents Immobiliers de la région de Casablanca-Settat, souligne que le déficit immobilier actuel est dû à l'augmentation des appartements vacants et à la hausse des prix au-delà des capacités des acheteurs, en plus de l'impact d'autres facteurs tels que l'augmentation des coûts de construction et la baisse de la valeur des prêts bancaires destinés à l'acquisition de logements, ainsi que l'intervention des intermédiaires immobiliers lors de l'accès à l'aide gouvernementale au logement.

M. Lahlou indique qu'un certain nombre de grandes villes industrielles connaissent un engouement pour la location au lieu de l'achat, notamment de la part des fonctionnaires et des travailleurs venant d'autres villes, ce qui réduit la demande de propriété.

Il souligne également que la limitation du nombre d'unités de construction d'appartements studio, qui représentaient une voie importante d'accès à la propriété pour les jeunes, a aggravé la crise d'accès au logement, insistant sur le fait que le marché immobilier n'est pas affecté par la seule équation de l'offre et de la demande, car les indicateurs du marché immobilier continuent d'augmenter.

De son côté, l'expert financier Tayeb Aïss estime que l'augmentation des logements vacants est un reflet direct du ralentissement de l'activité économique et de la baisse du pouvoir d'achat, le taux de croissance national ne dépassant pas 3 % ces dernières années, tandis que les prix de l'immobilier augmentent à un rythme plus rapide.

Il considère que le système de location actuel aggrave la crise, car les propriétaires craignent les litiges et ferment leurs logements, ce qui réduit l'offre réelle et pousse les prix à la hausse.

M. Aïss propose de réviser la loi sur les loyers pour garantir une relation équilibrée entre les deux parties, ainsi que des incitations fiscales pour encourager les propriétaires à mettre leurs logements en location, estimant que la reprise économique est la clé essentielle pour rééquilibrer le marché.

L'expert financier considère que les solutions ne seront pas uniquement sectorielles, mais nécessiteront une vision globale où se croisent les lois, la fiscalité, la politique urbaine et les incitations à l'investissement, afin de garantir un marché immobilier plus équilibré et capable de répondre aux besoins des ménages.