Contrôle de la vente des biens immobiliers: une nouvelle mesure dans le budget 2026 pour éviter les transactions en "cash"

Cette nouvelle mesure, portée par le projet de loi de finances 2026, oblige que le contrat de vente décrive précisément le mode de paiement, que ce soit par un versement unique ou en plusieurs échéances, et par quel moyen l’opération a eu lieu (virement bancaire, chèque, compte notarié ou compte de garantie, références des transferts, échéancier de paiement). 

En cas de flou ou de non-conformité par rapport à ce qui est déclaré dans le contrat, une majoration de 2% sera appliquée aux droits d’enregistrement. 

Sont exemptés de cette majoration les paiements réalisés devant un notaire, qui assure un suivi complet. En cas de paiement en espèces, la majoration s’applique uniquement à la partie payée en liquide. 

Comment se déroulent les transactions aujourd’hui?

Actuellement, les transactions immobilières sont soumises à un droit d’enregistrement proportionnel allant de 4% à 6% selon la nature du bien, mais sans obligation de spécifier le moyen de paiement dans le contrat. 

Cette situation a permis à de nombreuses opérations d’être conclues en espèces, hors circuit bancaire, ce qui peut ouvrir la voie à l’évasion fiscale ou à la déclaration d’un prix de vente inférieur au prix réel, afin de réduire la charge fiscale. 

Comment les choses vont-elles changer?

Le notaire et spécialiste en gestion de patrimoine, Abdelmjid Bergach, explique que la nouvelle mesure concerne toutes les ventes immobilières comme les logements, terrains, locaux commerciaux, ainsi que les transferts d’actifs commerciaux ou éléments d’actif, en général, tout contrat avec contre-partie soumis à enregistrement, dans lequel un prix est payé. 

Il a confirmé, dans une déclaration à SNRTnews, que cette mesure vise à renforcer le suivi des flux monétaires et à combattre les déclarations incomplètes et les paiements cachés. Elle s’inscrit également dans les exigences de lutte contre le blanchiment d’argent et le financement du terrorisme, ainsi que dans les normes de conformité financière. 

Le spécialiste précise qu’en cas de vente d’une valeur de 1.000.000 dirhams sans précision sur le mode de paiement, une majoration de 2% sera appliquée, soit 20.000 dirhams supplémentaires. 

Dans le cas d’une vente de 800.000 dirhams, si 100.000 dirhams ont été payés en espèces, la majoration de 2% s’applique uniquement à ces 100.000 dirhams, soit 2.000 dirhams supplémentaires. 

Obligations pour le notaire et pour le citoyen

Bergach a insisté sur la nécessité pour les notaires de refuser tout contrat ne précisant pas le mode de paiement, en incluant une clause spéciale de suivi précisant la méthode de paiement, les échéances, les références bancaires (RIB/IBAN, SWIFT), le numéro et la date des transferts ou des chèques, ainsi que le numéro du compte de garantie notarié. 

Ils doivent aussi demander les justificatifs de paiement (ordres de virement, avis d’exécution) et les conserver, en recommandant de privilégier le paiement devant l’étude ou via son contrôle, afin d’éviter l’application de la majoration de +2 %. Il est essentiel d’éviter toute ambiguïté sur le prix. 

Le vendeur et l’acheteur doivent déterminer la manière de paiement dès le contrat préliminaire, que ce soit un paiement unique ou plusieurs échéances, en privilégiant le virement bancaire ou le compte notarié, et éviter totalement le cash - en remettant au notaire des preuves de paiement à chaque étape. 

Les professionnels doivent quant à eux établir un échéancier de paiement précis (versements, étapes, demandes de financement) dans les contrats, interdire les paiements hors circuits bancaires et imposer l’usage d’un compte de garantie notarié. 

Concernant les Marocains résidant à l’étranger, il est recommandé qu’ils optent pour les transferts bancaires via le système SWIFT vers un compte notarié, éviter complètement le cash, et indiquer à la fois les sources de financement et les modalités. 

Le spécialiste a précisé qu’il n’est pas indispensable de décrire le mode de paiement avec une extrême précision; il est acceptable, par exemple, de mentionne : "Payé par virement n°… en date du… vers le compte notarié…". Si le paiement se fait en plusieurs échéances, l’échéancier doit être détaillé.