Conflits dans les résidences: Où s’arrêtent les prérogatives du syndic?

Cette décision intervient dans un contexte où les problèmes liés à la gestion de la copropriété se multiplient, avec les difficultés juridiques et pratiques que rencontre le syndic pour recouvrer les charges et assurer le fonctionnement normal des équipements et services collectifs.

Prérogatives du syndic

Le syndic est élu par l’assemblée générale des copropriétaires. Il peut être issu de la résidence (résident bénévole) ou externe (personne morale ou professionnel), et l’assemblée générale définit publiquement ses devoirs et ses droits.

Dans ce cadre, l’acteur associatif spécialisé dans la loi sur la copropriété et syndic du syndicat des copropriétaires d’un complexe résidentiel à Martil, Mohamed Mrabtich, a affirmé que les prérogatives du syndic sont encadrées par les dispositions de la loi n°18.00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, où sa mission se limite essentiellement à la gestion et à l’entretien des parties communes telles que les ascenseurs, garages, toitures, jardins et escaliers, sans qu’il ne dispose du pouvoir d’interdire aux résidents de les utiliser.

Mrabtich a ajouté, dans une déclaration à SNRTNews, que certains syndics de copropriété commettent des erreurs juridiques par méconnaissance des dispositions régissant le secteur ou par volonté de contraindre les mauvais payeurs à régulariser leur situation, en allant jusqu’à empêcher l’usage de l’ascenseur ou d’autres équipements, alors que la loi prévoit une procédure claire de recouvrement des dettes qui commence par une mise en demeure amiable, puis une notification officielle avant de saisir la justice.

Parmi les principaux problèmes auxquels est confronté le syndic, selon le même intervenant, figure la faible implication de certains résidents dans le paiement des charges périodiques, ce qui impacte directement la capacité de la résidence à assurer les services d’entretien, de nettoyage et de gardiennage.

Qualité juridique

Cependant, le traitement de ces situations reste lié au respect des procédures légales, notamment la détention par le syndic de la qualité juridique et des procès-verbaux des assemblées générales approuvant le budget prévisionnel et le montant des charges.

De nombreux bénévoles qui assument la fonction de syndic rencontrent aussi des difficultés liées à l’absence de formation juridique et administrative, car la bonne intention dans la gestion n’exonère pas de la responsabilité légale.

Mrabtich insiste sur le fait que le recouvrement des charges sans qualité juridique ou sans documentation des opérations financières peut exposer son auteur à des poursuites, ce qui impose l’ouverture d’un compte bancaire propre au syndicat, la délivrance de reçus contre paiement et la documentation de toutes les procédures.

Dans les grands complexes résidentiels, on fait souvent appel à des sociétés spécialisées dans la gestion des parties communes, en raison de leur besoin de ressources humaines et techniques plus importantes. Elles fournissent des services professionnels au lieu du syndic bénévole résident, disposent d’une expertise en maintenance, rédaction de contrats et comptabilité, et ne sont pas affectées par un déménagement ou des problèmes personnels.

Bien que cette option augmente le coût financier, elle contribue à réduire les frictions directes entre les résidents et le syndic, surtout lorsque ce dernier est lui-même habitant de la résidence, selon Mrabtich.

Garantie des droits des résidents

Dans le cadre du renforcement de la gouvernance financière au sein des résidences, le décret relatif aux règles comptables applicables aux syndicats des copropriétaires est entré en vigueur à compter du 1er janvier 2026.

Il impose la tenue d’une comptabilité organisée et l’établissement d’états financiers périodiques, avec soumission des syndicats dont les recettes annuelles dépassent un million de dirhams au contrôle d’un expert-comptable pour établir un rapport attestant de leur fiabilité, ce qui représente "des dispositions censées contribuer à renforcer la transparence et à réduire les conflits liés à la gestion des fonds communs", selon l’acteur associatif.

Il estime que le plus grand défi ne réside pas seulement dans le recouvrement des charges ou la gestion des parties communes, mais dans la réalisation d’un équilibre entre la protection des droits du syndicat des copropriétaires et la garantie des droits des résidents, à travers le respect des procédures légales et le recours au dialogue et à la médiation avant la justice, qui demeure le dernier recours pour trancher les conflits au sein des résidences.