Immobilier: Alerte sur les offres de "Vente par Tempérament" sur les réseaux sociaux

Cette formule repose sur un apport initial suivi de mensualités versées au propriétaire jusqu'au règlement total du montant convenu, le contrat de vente final pour le transfert de propriété n'étant signé qu'après paiement intégral.

Ces offres sont souvent présentées comme une alternative aux prêts bancaires, particulièrement pour les personnes éprouvant des difficultés à accéder au financement immobilier classique. En revanche, la propagation de cette formule soulève de nombreuses interrogations juridiques sur la nature de ces transactions et la protection des droits des deux parties, surtout lorsqu'elles se déroulent hors du cadre de la notarisation officielle ou sans passer par des contrats documentés auprès des autorités compétentes.

La vente par "Mousarafa"

Dans ce contexte, le président de la Fédération marocaine des droits du consommateur, Bouazza Kherrati, estime que cette pratique, qualifiée de "vente par mousarafa", représente un nouveau type d'escroquerie et de fraude dans le secteur immobilier, car elle n'est pas structurée et ne s'inscrit dans aucun cadre juridique clair.

M. Kherrati a précisé, dans une déclaration à SNRTnews, que ces transactions ont débuté auparavant dans le cadre de la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ou "achat sur plan", qui reste réglementée par la loi, contrairement à cette nouvelle formule où l'acheteur peut se retrouver, après conclusion de l'accord, face à un bien inexistant dans la réalité.

Il a ajouté que ce modèle d'offres ouvre la porte à d'éventuelles pratiques frauduleuses, indiquant que la Fédération suit la propagation de ces vidéos et annonces, et met en garde contre l'entraînement derrière des offres alléchantes, d'autant plus qu'elles sont relativement récentes et que leurs résultats négatifs ne sont pas encore apparus clairement. Il a souligné que la Fédération n'a reçu aucune plainte à ce jour dans ce cadre, mais qu'il est attendu que les effets de ces transactions apparaissent à l'avenir.

M. Kherrati a signalé que certaines publications sur les réseaux pourraient avoir pour but de réaliser un profit matériel et d'augmenter le taux d'audience par la promotion d'annonces attractives sans existence réelle. Il a affirmé que la Fédération ne conseille pas de s'engager dans des transactions commerciales dont la source principale est les plateformes de réseaux sociaux.

Il a également insisté sur la nécessité de documenter toute opération de vente chez un notaire, avertissant que certaines de ces opérations pourraient se terminer par l'expulsion de l'acheteur après son installation, faute de contrats juridiques clairs. Il a souligné que le promoteur immobilier cherche généralement à réaliser un profit pour lancer d'autres projets et ne peut vendre des logements sans contrepartie claire sur une longue période, ce qui peut cacher, dans certains cas, des intérêts ou des conditions illégales.

Transactions illégales

De son côté, l'avocat au barreau de Rabat, Mohamed El Hini, a confirmé qu'il n'existe aucun cadre juridique régissant ces pratiques au Maroc, considérant qu'il s'agit d'un type de transactions non réglementées.

M. El Hini a expliqué, dans sa déclaration à SNRTnews, que ce qui est connu sous le nom de "vente par mousarafa" dans le droit marocain est un accord qui reporte le transfert de propriété jusqu'au paiement intégral du prix. Il est principalement utilisé pour les meubles, tel que régi par la loi n° 21.18 relative aux sûretés mobilières, mais il n'inclut pas l'immobilier.

Il a ajouté que ce type de transactions est appliqué dans certains cas par des sociétés de financement, notamment pour les voitures, dans le cadre du crédit-bail (leasing), une activité soumise au contrôle et à la réglementation, contrairement aux transactions individuelles entre particuliers.

M. El Hini a appelé les citoyens à la prudence et à ne pas recourir à ces formules non réglementées, car elles ouvrent la voie à des transactions illégales ou à des cas d'escroquerie, surtout lorsqu'elles se font sans notarisation officielle ou consultation juridique. Il a précisé que beaucoup de ces accords prennent la forme de contrats sous seing privé ou de simples documents légalisés au niveau des communes, ce qui est insuffisant pour garantir les droits légaux des parties.

Il a également mis en garde contre l'intervention d'intermédiaires ou de sociétés illégales, affirmant que certaines de ces affaires commencent déjà à arriver devant les tribunaux. Les plaintes sont souvent enregistrées sous la qualification d'escroquerie prévue par le Code pénal, avec des sanctions variant selon les montants en jeu, pouvant inclure des amendes ou des peines privatives de liberté.

Pour éviter de tomber dans de tels problèmes, il conseille de vérifier la situation juridique du bien avant tout accord, en obtenant une copie du certificat de propriété auprès de la Conservation Foncière pour s'assurer que le bien est titré, ou s'il fait l'objet d'un lotissement ou d'une succession, avec la nécessité de conclure un contrat chez un notaire incluant tous les détails de la transaction.

Il insiste enfin sur l'importance de vérifier la situation légale de l'entreprise si l'offre émane d'une institution (siège social clair, situation fiscale régulière) et de consulter un avocat avant tout engagement financier. La diffusion de la culture de la consultation juridique reste essentielle pour protéger les citoyens contre des litiges judiciaires ou la perte du logement acquis.