Copropriété : les habitants peuvent-ils interdire la création d’une activité commerciale ou professionnelle dans leurs résidences ?

Au Maroc, la copropriété reste une question épineuse qui engendre de nombreux problèmes entre voisins. En plus des cotisations impayées et du syndic qui ne répond pas souvent aux besoins des propriétaires, un autre fléau menace la qualité de vie des habitants. Il s’agit de l’ouverture de snacks, de cabinets médicaux ou d’autres activités dans la résidence ou à ses alentours. Que faire dans ce genre de situations ? Les habitants peuvent-ils interdire ces activités ? Et que dit la loi ?

"Interdit de stationner", "interdit de jeter la poubelle", "interdit de faire du bruit"… Ce sont des pancartes courantes que les habitants affichent pour préserver leur cadre de vie dans une copropriété.

À côté de ces interdictions classiques, d’autres pancartes d’un nouveau genre apparaissent dans certaines résidences menacées par la création d’activités professionnelles ou commerciales.

Par exemple, certains habitants affichent des panneaux interdisant l’ouverture de "snacks", de "pâtisseries" ou de "cabinets de médecins" dans leur résidence.

C’est le cas de Hajar, propriétaire d’un appartement à Bourgogne "J’ai acheté mon appartement il y a deux ans. Au début, nous vivions tranquillement, jusqu’à ce qu’un médecin décide d’ouvrir son cabinet au 5e étage. Dès les premiers jours, la résidence s’est transformée en un hôpital de jour, avec un nombre interminable de patients qui prennent l’ascenseur. Celui-ci tombe en panne au moins une fois par semaine à cause de cet usage intensif. Le pire, c’est qu’un autre médecin souhaite s’installer dans la résidence. Pour cela, les propriétaires ont décidé de signer une pétition pour interdire ce genre d’activité".

De son côté, Adil, qui souffre de la fumée et des odeurs provenant d’un snack ouvert en bas de chez lui il y a deux mois, témoigne "Au début, cela ne me posait pas de problème, mais maintenant, les odeurs et la fumée envahissent ma maison. Mes vêtements sentent le chawarma tous les jours. Le souci, c’est que les autres voisins ne semblent pas dérangés par ces odeurs, qui se concentrent uniquement dans mon appartement situé au premier étage".

Que dit la loi ?

Adoptée en 2000, la loi n°18-00 a longtemps constitué le cadre de référence pour la gestion des copropriétés au Maroc. Cependant, cette loi a été considérée comme "timide" par les professionnels, qui la trouvaient en décalage avec la réalité du terrain, notamment en raison de son manque de pouvoirs d’intervention, de la lenteur des procédures et de la méconnaissance des textes.

Pour répondre à ces enjeux, le parlement a adopté en juillet dernier, à l’unanimité, une proposition de loi modifiant et complétant la loi n°18-00. Cette nouvelle législation précise notamment que "tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale à travers une notification transmise aux copropriétaires, quinze jours avant la réunion".

Elle donne également la possibilité au syndicat des copropriétaires d’entamer des procédures de conciliation et de médiation avant de recourir à la justice, afin de réduire le nombre de litiges portés devant les tribunaux.

Selon Lahcen Dadsi, avocat, cette loi, qui constitue la "bible" de la copropriété, insiste sur la tenue d’assemblées générales en cas de différends "La loi est claire : en cas de problème, les propriétaires doivent organiser une assemblée générale pour décider des règles à appliquer, comme par exemple l’interdiction d’activités à usage professionnel ou commercial dans leurs résidences. La décision prise lors de cette assemblée doit être exécutée par le syndic"

Et  d’ajouter "Cette décision doit être communiquée à tous les habitants de la résidence. Si l’un d’eux ne la respecte pas, les autres peuvent recourir à la justice. Les nouveaux habitants doivent également être informés des décisions prises".

Peut-on interdire une activité professionnelle dans la résidence ?

Pour Lahcen Dadsi, il existe un fondement juridique permettant aux habitants d’interdire toute activité qui compromettrait leur qualité de vie "L’article 91 du Code des Obligations et des Contrats permet à un propriétaire de demander l’arrêt d’une activité qui lui cause un dérangement, que ce soit par l’odeur, la fumée ou le bruit, comme un snack, un atelier de menuiserie ou un tôlier".

L’article 91 stipule que "les voisins ont action contre les propriétaires d’établissements insalubres ou incommodants pour demander, soit la suppression de ces établissements, soit l’adoption des changements nécessaires pour faire disparaître les inconvénients dont ils se plaignent. L’autorisation des pouvoirs compétents ne saurait faire obstacle à cette action".

Cependant, l’article 92 indique que  "Les voisins ne peuvent pas réclamer la suppression des dommages qui résultent des obligations ordinaires du voisinage, comme la fumée qui s’échappe des cheminées ou d’autres incommodités inévitables et qui ne dépassent pas la mesure ordinaire".

Pour conclure Lahcen Dadsi précise que chaque habitant qui se sent lésé ou gêné par une activité commerciale ou professionnelle dans sa résidence ou à proximité doit informer les autorités, chercher une solution à l’amiable ou, en dernier recours, engager une procédure judiciaire "Chaque propriétaire concerné peut saisir la justice. Le tribunal pourra ordonner une expertise pour déterminer s’il y a réellement une gêne et ainsi ordonner l’arrêt de l’activité ou la fermeture dudit commerce".