الوعد بالبيع .. هل يوقف تعديل المادة 4 من مدونة الحقوق السطو على العقارات.؟

ويكتسب التعديل الذي طرأ على المادة أهميته بالنسبة للمواطن كونهُ مرتبط بالحقوق العينية، أي حقوق الكراء، والانتفاع، والملكية، الكراء طويل الأمد، الاستعمال... 

ونصت المادة بعد تعديلها على "أن تحرر - تحت طائلة البطلان – جميع التصرفات المتعلقة بنقل الملكية أو إنشاء الحقوق العينية الأخرى، أو نقلها أو تعديلها أو إسقاطها بما في ذلك الوعد بالبيع العقاري وكذا الوكالات الخاصة بها، بموجب محرر رسمي أو بمحرر ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مقبول للترافع من طرف محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض ما لن ينص قانون خاص على خلاف ذلك".

في هذا الصدد، أبرز الحسين بكار السباعي، محام بهيئة المحامين بأكادير والعيون مقبول لدى محكمة النقض، أنه نظرا لأهمية التوثيق في تحقيق الأمن التعاقدي، ودوره المهم في حماية الملكية العقارية تطبيقا للفصل 35 من الدستور المغربي، ومن أجل سد الطريق على المتلاعبين بها في ما يعرف بمافيا العقار، وتجاوزا للقصور التي كان يعرفه الفصل 489 من قانون الالتزامات والعقود، تدخل المشرع المغربي بموجب المادة 4 من مدونة الحقوق العينية.

علاقة العقود بالمحامي

شرح السباعي، ضمن تصريح لـSNRTnews، أن هذه المادة تُوجب توثيق التصرفات العقارية والوكالات الخاصة بها في محرر رسمي أو عرفي تحت طائلة البطلان بما في ذلك الوعد بالبيع، الذي أضيف بموجب التعديل الأخير الذي عرفته مقتضيات المادة 4 من نفس القانون، وهذا يعني، بحسبه، أن الكتابة هنا هي شكلية انعقاد وليس إثبات.

كما أن المادة بعد التعديل تترك الاختيار للمتعاقدين بين اللجوء للمحرر الرسمي أو العرفي لإبرام مختلف التصرفات التي ترد على العقارات، كما أنه تم منح احتكار تحرير المحرر العرفي للمحامين المقبولون للترافع أمام محكمة النقض دون غيرهم.

ولفت السباعي إلى أنه من أجل ضمان التطبيق السليم للمقتضى الأخير، تدخّلَ المشرع بموجب تقنية التجريم والعقاب ليحدث الفصل 359.1 من مجموعة القانون الجنائي، الذي بموجبه يعاقب بالعقوبات المقررة في الفصلين 352 353 من نفس القانون كل محام مؤهل قانونا لتحرير العقود الثابتة التاريخ طبقا للمادة 4 من مدونة الحقوق العينية ارتكب أحد الأفعال المشار إليها في الفصلين أعلاه (التزوير المادي أو المعنوي). 

ومن تم أصبح المحامي بدوره مثله مثل العدول والموثقين مشمولا بمقتضيات القانون الجنائي أثناء تحريره للتصرفات التي ترد على الملكية العقارية، كما يوضح المحامي نفسه.

إنهاء للنقاش وردع لمافيا العقار

بموجب التعديل الجديد، قال المحامي نفسه إن الوعد بالبيع أصبح مشمولا بحماية قانونية، إذ أصبح الوعد بالبيع المتعلق بالعقارات خاضعا للشكليات الواردة في المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، مؤكدا أن هذا أنهى النقاش الفقهي والقضائي الذي أثير حوله وحول الجهات المؤهلة لتحريره، وهذا ما سيؤدي إلى تحقيق الأمن التعاقدي والقانوني والقضائي في مثل هذه التصرفات مستقبلا. 

وأضاف أن الوعد بالبيع المتعلق بالعقارات أصبح مشمولا بمقتضيات الفصل 359.1، وهي ضمانة أكيدة لحماية هذا النوع من التصرفات.

وأكد أن توثيق التصرفات العقارية، بما فيها الوعد بالبيع، وتأطيرها بالمادة 4 من مدونة الحقوق العينية، هو أحد المداخل الكبرى للحد من الإشكاليات التي يعرفها العقار، خاصة مع انتشار ما يعرف بمافيا العقارات، خاصة وأنه الوسيلة الوحيدة لضمان استقرار المعاملات العقارية وشفافيتها.