ضبط بيع العقارات.. تدبير جديد في ميزانية 2026 لتجنب التعامل بـ"الكاش"

ويُلزم الإجراء الجديد، الذي حمله مشروع قانون مالية 2026، بأن يصف عقد البيع بدقة كيفية الأداء، سواء كان دفعة واحدة أو على أقساط، وبأي وسيلة تمت العملية (تحويل بنكي، شيك، حساب موثق أو حساب ضمان، مراجع التحويلات، جدول الأداء). ويترتب عن أي غموض أو مخالفة لما هو مصرح به فرض زيادة بنسبة 2% في حقوق التسجيل.

ويُستثنى من هذه الزيادة الأداء الذي يتم أمام الموثق، لكونه يضمن التتبع الكامل. وفي حالة الدفع نقدا تُطبق الزيادة فقط على الجزء المدفوع نقدا.

كيف تتم المعاملات اليوم؟

حاليا، تخضع المعاملات العقارية لواجب تسجيل نسبي يتراوح بين 4 و6% حسب طبيعة العقار، لكن دون إلزامية تحديد وسيلة الأداء في العقد.

وهذا الوضع جعل كثيرا من الصفقات تُبرم نقدا خارج النظام البنكي، وهو ما قد يفتح الباب أمام التهرب الضريبي أو التصريح بقيم بيع أقل من السعر الحقيقي لتقليص العبء الضريبي.

كيف ستكون الأمور الآن؟

شرح الموثق والمتخصص في تدبير الممتلكات، عبد المجيد بركاش، أن الإجراء الجديد يشمل جميع المبيعات العقارية مثل السكن والأراضي والمحلات، وكذلك تحويلات الأصول التجارية أو عناصر الأصول، وبشكل عام كل عقد بمقابل خاضع للتسجيل يتم فيه دفع ثمن.

وأكد، في تصريح لـSNRTnews، أن هذا التدبير يرمي إلى تعزيز تتبع تدفقات الأموال ومكافحة التصريحات المنقوصة والمدفوعات الخفية، كما يتماشى مع متطلبات مكافحة غسل الأموال وتمويل الإرهاب ومعايير الامتثال المالي. 

أمثلة 

بركاش أورد أمثلة لتبسيط الإجراء، قائلا إنه في حالة القيام بعملية بيع قيمتها 1,000,000 درهم دون توضيح كيفية الأداء فإنه سيتم أداء 2% إضافية، أي 20,000 درهم زيادة. وفي حالة عملية بيع بـ3,000,000 درهم دون توضيح طريقة الأداء فسينتج عن ذلك أداء 60,000 درهم إضافية.

أما في حالة عملية بيع بـ800,000 درهم مثلا وتم خلالها أداء 100,000 درهم نقدا فسيؤدي هذا إلى تطبيق نسبة 2% على الـ100,000 فقط، أي 2,000 درهم إضافية.

ما على الموثق وعلى المواطن

شدد بركاش على ضرورة رفض الموثقين لأي عقد يفتقر إلى تفاصيل الأداء، مع إدراج بند خاص بالتتبع يوضح طريقة الأداء والآجال والمراجع البنكية   (RIB/IBAN, SWIFT) ورقم وتاريخ التحويلات أو الشيكات، إضافة إلى رقم حساب الضمان الموثق.

كما ينبغي عليهم طلب المستندات المثبتة للأداء (أوامر التحويل، إشعارات التنفيذ) والاحتفاظ بها، والتوصية بالدفع أمام المكتب أو عبر محاسبته لتفادي تطبيق زيادة +2%، مؤكدا أنه يتوجب تفادي أي غموض في الثمن.

وتابع في شرحه قائلا إنه يتعين على البائع والمشتري تحديد طريقة الدفع منذ العقد المبدئي، سواء كان ذلك دفعة واحدة أو على أقساط، مع تفضيل التحويل البنكي أو الحساب الموثق وتجنّب "الكاش"، وتسليم الموثق أدلة الدفع في كل مرحلة.

أما المهنيون، فأشار الموثق نفسه إلى أنه يتعين عليهم تحديد جدول الأداء بشكل دقيق (الدفعات، المراحل، طلبات التمويل) في العقود، مع منع الأداءات خارج القنوات البنكية وفرض استعمال حساب ضمان موثق.

وبخصوص المغاربة المقيمين بالخارج، قال إنه يُستحسن اعتمادهم على التحويلات البنكية بنظام SWIFT نحو حساب موثق، مع تجنب النقد نهائيا، وتحديدهم مصادر التمويل وكيفياته.

ولفت إلى أن الأمر لا يستدعي وصف طريقة الأداء بدقة، مضيفا أنه يُمكن الإشارة، مثلا، إلى "مدفوع بواسطة تحويل رقم... بتاريخ... إلى الحساب الموثق..."، وإذا كان الأداء على أقساط، يجب تفصيل جدول الأداء.